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2019年12月10日 16:34:16 来源:赠送彩金的网站 编辑:5分11选5规则

(香港记者 颜伦乐)楼市近月走势阴晴不定,政府10月中公布放宽按保,一度刺激楼市反弹,花旗银行该月进行之第四季市民置业意向调查,显示市民当时对后市信心稍见回复,46%人预期楼价未来1年下跌,较上季大减10个百分点。不过,10月后负面消息不绝,零售管理协会昨日警告未来半年有裁员及结业潮,估计有7,000间零售公司执笠。数据显示,楼价走势与失业率关联度极大,观乎近日新盘销情减慢,二手交投亦淡静,有学者担心未来半年失业率或升至3.6%,数万人饭碗不保,楼价期间将再跌半成以上。花旗银行昨日公布今年第四季市民置业意向调查结果,市民对后市信心稍见恢复,46%受访者预期楼价在未来12个月下跌,比例较上季显著下降10个百分点;认为会上升或平稳的受访者有21%及32%,比例按季升3个百分点及6个百分点。虽然仍有60%受访者认为现时非置业理想时机,但比例较上季已跌8个百分点。种种迹象显示楼价回落花旗银行零售银行业务主管李贵庄昨表示,虽然大多数受访者认为楼价将在未来1年下跌,以及现时非置业理想时机,但比例均较上季下跌,反映睇淡后市人士减少。然而,有业界人士提醒,相关调查于10月进行,当时正值政府公布放宽八成至九成按揭保险计划,现时该利好消息已被负面消息淹没,中美贸易战反复、暴力示威升级、社会持续动荡、失业率上升等,都打击市民入市信心。从近期新盘销情已见减慢,二手交投亦淡静,种种迹象显示楼市重回跌轨。值得留意的是,10月市民对后市信心稍升之际,仍有57%受访者表示现时对置业非常不感兴趣 / 颇不感兴趣,比例较上季上升6个百分点。李贵庄认为,数据反映前景未明朗下,受访者对楼市前景仍持观望态度。泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚亦表示,下半年楼价虽然有所下跌,但始终仍处高位,所以调查出现大部分准买家认为现时非买楼时机。未来半年料7千店舖结业浸大财务及决策系副教授麦萃才认为,未来失业率上升才更令人担心。他指,本港失业率最近急升至3.1%,以过去三个月平均值去计算,失业率升幅正逐渐扩大。他又引用零售管理协会最新数据,估计未来半年将有7,000店舖结业,假设每间店舖员工有5人至10人,即市场或将新增数以万计的失业大军。麦萃才估算,除零售外,物流、餐饮、旅游业等都会受到冲击。在各行各业连锁影响下,预测未来半年失业人数或增加至少2万人,失业率于半年内或将急升至3.6%,而且「这估算还是在经济无进一步变坏下推测。」面对失业率上升,他认为,最受影响将为明年毕业的学生,因为企业会调整请人策略。楼价走势与失业率呈反向数据显示,本港楼价走势与失业率的关联度极大,属于反向走势,即失业率低时楼价就高,反之失业率高时楼价就低。麦萃才指出,经济下滑将导致部分无急切需求人士、收入不稳定人士等推迟置业计划,亦会有个别业主或为资金周转问题卖楼。但按照近半年中美贸易战恶化及社会动荡下的楼市走势去看,相信明年楼市大跌的可能性亦不大,估计跌幅与今年下半年相若,跌幅约5%。他解释,现时经济环境与1997年亚洲金融风暴及2003年沙士疫情不一样,有实力置业人士并非最受经济衰退影响的一群,而业主肯减价空间亦不大。再者香港住屋需求大,发展商相比以往经济低潮期亦更有实力防守,均令今次经济衰退对楼价的影响有所降低。

数万饭碗不保 楼市危上加危

责任编辑:刘云

数感实验室。图片来源/StockSnap.io 分享 facebook 最近成长率又成为热门的时事议题。某位教授用相加的算术平均数,得出台湾4年来的成长率为2.44%。被抨击「怎么可以用算术平均数来算成长率,成长率是类似复利的概念,要用相乘再开根号的几何平均数才对」之后,该教授贴了一则文章,解释算术平均数跟几何平均数在这个情况下很接近,所以方便起见他用算术平均数,并附上了数据与程式码。当然程式验证是没问题的,不过比起程式,数学上的验证同样重要且有趣。若是要讲究严谨,使用「泰勒展开式」会是一个不错的工具,来证明在面对成长率这种议题时,当成长率不大,算术平均数的确是几何平均数的近似值。今天,我们提供一个更简单的,必然曾经出现在各位国高中黑板上的算式来解释。首先, (1+a)(1+b)=1+(a+b)+ab当a、b都很小,以台湾成长率来说最高不超过0.03。你可以想像ab的值最大也只有0.0009,小到可以忽略了。所以我们可以得到(1+a)(1+b)≈1+(a+b)同样的道理,推展到4个年度的成长率相乘(是不是觉得数学能够推展的特性真是很棒很好用呢?),成长率分别是a、b、c、d,可以得到(1+a)(1+b)(1+c)(1+d)≈1+(a+b+c+d)假设4年的(几何)平均成长率是g,同样可以写出(1+g)(1+g)(1+g)(1+g)≈1+(g+g+g+g)=1+4g整理后能得到g≈(a+b+c+d)/4的结果,近似符号右边是算术平均数,左边的g则是几何平均数。以上就是为什么算术平均数跟几何平均数在这个状况下,答案会差不多的原因。要强调的是,两者根本意义完全不同,不能只因为「在某些状况」答案很接近,就觉得选哪个都无所谓,使用近似时也必须要明确说明理由,否则不明究里的方便主义会出问题的。举个反差很大的例子,倘若某年成长100%,隔年衰退50%。则算术平均数是(100-50)/2=25,平均成长25%。可真正的成长状况是2x0.5=1,根本没有成长,几何平均数是0%。这时候就差很多了。数据可以有不同的解读,但回到数学本身,正确答案只有一个。

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